Om kontoret efter 2020 med Mats Hederos

— Det är mer utmanande att leda på distans, säger Mats Hederos, VD för AMF Fastigheter i Stockholm, som bland annat utvecklat kontors- och handelsområdena Urban Escape på Brunkebergstorg och Stockholmsverken på 
Södermalm.

— Jag sitter annars gärna vid ett barbord i receptionen för att finnas tillgänglig för min personal och snabbt kan märka hur stämningen är. Subtila signaler som kroppshållning, steglängd, samtalston som ger en bild av hur folk mår. 

Idag jobbar jag hemifrån, även om det bär emot. Som chef är det viktigt att vara tillgänglig, synlig och närvarande. Särskilt under en sådan här förändring när du behöver hjälpa till att vrida och vända på svåra frågor och fatta knepiga beslut. Vår verksamhet berör många många människor och har många infallsvinklar.

Kommer pandemin att påverka arbetslivet på sikt?
— Absolut, men vi ser snarare en acceleration än en revolution. Vi kommer säkert se att fler arbetar hemifrån mer. Samtidigt har det blivit ännu tydligare att kontoret är en viktig plats för skapande, möten och välmående. Sen är det som sker nu inte en ny utveckling, utan den har pågått länge. I Stockholm har vi under de senaste åren sett att fler minskar ytan per anställd och skapar sina kontor utifrån att medarbetare arbetar på fler platser än kontoret. Snittbeläggningen på ett kontor i Stockholm ligger på cirka 20 procent och de flesta har gått från en yta om cirka 25-30 kvm per anställd till cirka 10 kvm.

Hur mottagliga är företag för idén att hälsa och hållbarhet är avgörande för lönsamhet?
— Vi tycker att hälsa och välmåendes effekt på företagets framgång har fått ett väldigt mycket tydligare fäste under de senaste åren. Tidigare var till exempel arbetsplatser en ekonomisk fråga. Då blir även varje anställd en kostnadspost. Under de senaste åren ser vi ett skifte. Fler utgår ifrån anställdas och potentiella anställdas intressen och behov. Vi började jobba alltmer specifikt mot företag med den här typen av prioriteringar för tio år sedan.

Det här är alltså företag som investerar i det som är viktigt för deras personal. De flyttar till lägen där den digitalt kompetenta arbetskraften vill vara. De räknar med att ha färre fasta arbetsplatser i relation till fasta anställda. Många lokaliserar sig i närheten av en coworking-aktör för att skapa flexibilitet. Det är företag som bygger på idén att all utveckling sker i utbyte mellan människor.
 

Trenden för kontorsdesign är att kontor går från öppna kontorslandskap eller cellkontor till aktivitetsbaserade kontor. Hur har ni själva organiserat AMF?
— Det är svårt att riktigt definiera vad det aktivitetsbaserade kontoret är, men idén utgår väl från att det ska finnas en designerad plats för varje typ av aktivitet.

Vi följer en annan linje. Vi utgår från individen. 
Vi frågar varje medarbetare hur de vill jobba. 
Vill de ha ett eget rum, får de det.
Vill de ha en fast eller flexibel plats i ett öppet landskap, blir det lösningen. 

Vill man som jag inte ha någon plats alls, så är det inga konstigheter. Är man en person som inte tycker att man fungerar i ett öppet landskap och presterar 20 procent sämre ska man naturligtivs inte behöva arbeta så. Var man jobbar styrs inte efter position utan efter behov. Det är så uppenbart att det finns stora skillnader i individers behov, jag ser det till och med inom min egen familj. Det knepiga som ledare kan vara att faktiskt lyssna på människor utan att ha en förutfattad idé som man vill ha bekräftad. 
 

Vad anser du själv gör en fysisk miljö produktiv och genuint värdeskapande?
— Det beror på. Ser vi till arbetsplatsen så handlar det om möjligheten att växla mellan arbetsplats och mötesplats på ett bra sätt. Där allt större fokus kommer att läggas på möten och utbyten. Ser vi till stadsrummet är det för mig kulturen. Vilken stad åker du helst till på semester, New York eller Detroit? Kulturen och gatulivet ger till en plats en oersättlig atmosfär. Är det lönsamt? Ja, det är det. Kanske inte för varje kvadratmeter, men för helheten, för värdet på sikt. Men det är min inställning som individ och den är inte den förhärskande. Det viktiga är alltid att fråga människorna som ska vara på plats vad de vill ha. 

Urban Escape på Brunkebergstorg är ett exempel där arbetsplatsen, mötesplatsen och stadsrummet smält samman till en mental plats med en stark identitet. Kan du berätta hur detta projekt växte fram?
— För tio år sedan var det ingen som ville hyra kontor på Brunkebergstorg för att det var ett otryggt område, förknippat med droger och prostitution. Vi hade redan en outhyrd kontorsbyggnad och när Swedbank sa upp sin lokal 2011, skulle vi snart stå med en till. Så hur skulle vi kunna få företag att vilja flytta dit? Nyckeln låg i att fråga företagen själva. Jag träffade omkring 150 företagsledare och frågade om deras behov. Den absolut största enskilda faktorn företagen angav som avgörande för sin framgång var att kunna rekrytera och behålla medarbetare med hög digital kompetens.  

Vi vände då om och började fråga den digitala kompetensen, unga akademiker på väg ut i arbetslivet, vad som var viktigt när de utvärderade en potentiell arbetsplats. Här framträdde en tydlig bild: Det handlade om centrala lägen, att få sin vardag att fungera, att få vistas i en miljö man kan vara stolt över och som betydde något.  

När vi började ville ingen bli förknippad med Brunkebergstorg. Idag sitter folk på Drottninggatan och säger att “vi sitter i närheten av Brunkebergs Torg”.

Därför utökade vi vår vision till något större än att renovera ett hus. Vi ville ändra perceptionen av ett nedgånget centralt läge och skapa en emotionell övertygelse om att det här kvarteret kunde bli stadens nya pulserande hjärta. Det var en vision som byggde upp vårt självförtroende internt. Fick oss att känna att “vi tillsammans ska göra Stockholm bättre”. Det var också en vision som fick gensvar. När vi gick ut och berättade om detta började telefonen att ringa, artister, företagare, människor som frågade hur de kunde hjälpa till. Det ena följde det andra. Epicenter, ett innovationshus för unga företag. Liljevalchs Vårsalong. Petter Stordalens två livsstilshotell. Sen Spotify, Microsoft, EQT och andra hyresgäster.